[주택청약 총정리] 전매제한 기간 적용 기준

최근 2년여간 아파트 청약시장이 지나치게 과열되면서 비규제지역에서 분양하는 아파트를 찾아보기가 힘듭니다. 수도권은 물론이고 지방 곳곳의 대도시 지역은 대부분 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정되어 아파트에 당첨된다면 전매제한 기간 동안 매매가 불가합니다.

 

 

또한, 정부의 부동산 규제 정책으로인해 아파트 분양 직전이나 직후에 비규제지역에서 조정대상지역이나 투기과열지구로 갑자기 지정되는 경우가 있어, 많은 분들이 전매제한 기간 적용 기준에 대해서 혼란스러워하고 있습니다. 

 

오늘은 사례별 전매제한 기간과 절세를 위한 부부공동명의로 전환 시 전매제한 기간 적용 기준을 정리해드리겠습니다.

 

 

투기과열지구, 조정대상지역 전매제한 기간 적용 기준

① 투기과열지구 특별공급 전매제한

투기과열지구 내에 공급되는 특별공급 주택의 경우에는 전매제한이 5년 적용됩니다. 5년은 청약 당첨 일로부터 5년 동안 아파트를 팔지 못한다는 의미입니다. 그러나 아파트 준공이 이르다면 5년이 되기 전에 전매가 가능합니다.

 

예를 들어 청약 당첨일 이후 2년 반 만에 준공되어 소유권이전등기를 완료하였다면, 이 기간을 3년으로 간주하여 2년 후부터는 전매를 할 수 있습니다. 즉, 4년 반 만에 전매를 할 수도 있다는 말입니다.

 

 

② 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되는 지역

신규 분양하는 아파트에 청약을 넣으려는 시점에 해당 지역이 비규제지역에서 조정대상지역으로 편입되는 경우가 있습니다. 이런 경우 전매제한 기간이 적용되는 기준은 조정대상지역 지정 전에 입주자모집승인을 신청하였느냐, 조정대상지역 지정 이후 입주자모집승인을 신청하였느냐에 따라 달라집니다.

 

조정대상지역 지정 이후 분양을 위한 입주자모집승인을 신청하였다면, 조정대상지역에 준하는 전매제한 기간이 적용되며, 이전에 신청하였다면, 비규제지역 주택공급규칙에 따라 적용됩니다.

 

하지만, 비규제지역이나 조정대상지역이 투기과열지구로 지정되는 경우에는 상황이 달라집니다. 투기과열지구로 지정되면 입주자모집승인 신청일과 관계없이 모두 투기과열지구의 전매제한 기간을 적용받습니다.

 

③ 조정대상지역과 투기과열지구에서 해제되는 지역

조정대상지역 및 투기과열지구의 해제는 공고한 날로부터 즉시 발효됩니다. 하지만, 조정대상지역 지정 전에 전매제한 기간이 6개월로 분양된 주택이 조정대상지역에서 해제된다면, 전매제한 기간이 모두 없어지는게 아니라 6개월의 전매제한 기간은 여전히 적용을 받습니다.

 

 

예비입주자, 미분양, 무순위 아파트 전매제한 기간

아파트 분양에 있어 당첨자 발표가 끝나고나면 대략 1달 이후 무순위 아파트 입주자모집공고가 나옵니다. 반드시 그렇지는 않지만, 당첨자가 계약을 하지 않거나 불법 청약 또는 불법전매로 계약이 취소된 주택이 나오기 마련인데요. 이런 아파트 분양권을 매입한다면 전매제한 기간 적용 기준은 어떻게 될까요?

 

 

이는 사례별로 전매제한 기간 적용 기준이 달라지는데요. 자주 발생하는 4가지 사례에 대한 전매제한 기간 적용 기준은 아래와 같습니다.

 

① 무순위 아파트 당첨자

무순위 아파트는 별도로 입주자모집공고를 발표합니다. 이때 청약하여 당첨된다면 무순위 아파트 당첨자 발표일로부터 전매제한 기간이 산정됩니다.

② 불법전매 등으로 취소된 주택

불법전매 등으로 계약이 취소된 주택 역시 다시 발표되는 입주자모집공고 후 당첨자 발표일로부터 산정됩니다.

③ 예비입주자

예비입주자로 선정되었다가 향후 입주자로 선정된다면, 최초 분양 시 당첨자 발표일로부터 전매제한 기간이 산정됩니다.

④ 미분양된 주택 입주자

미분양된 주택을 구입할 때는 최초 분양 시 당첨자의 기준이 적용되어, 최초 분양시 당첨자 발표일로부터 기간이 산정됩니다.

 

 

부부공동명의 전매제한

전매제한은 투기방지를 위해 시행되는 것으로 조정대상지역이나 투기과열지구에 아파트 분양 시 청약 제한사항으로 공고됩니다. 이런 주택에 대해서 배우자와 공동명의로 변경하려는 분들이 많은데요. 이럴 경우 전매제한 적용 여부는 어떨까요?

 

 

① 투기과열지구 전매제한 기간 내에 1회 전매 가능한 주택을 부부공동명의로 변경 시

투기과열지구의 전매제한 기간 내에 1회에 한해서 전매가 가능한 분양권을 부부공동명의로 변경한다면, 이것 역시 전매 행위에 해당하여 부부공동명의로 전환은 가능하나 더이상의 전매는 불가합니다.

 

하지만, 부부공동명의로 전환 후 분양권 지분율을 추가로 조정하려는 경우는 분양권의 일부를 증여하는 것으로 전매제한 예외사유에 해당하여 지분율 조정이 가능합니다.

 

비슷한 사례로 투기과열지구 지정 이후 전매받은 분양권의 경우 횟수 제한을 받아 더 이상 전매가 불가한 경우에도 부부공동명의로 전환은 전매제한 예외사유에 해당하여 변경이 가능합니다.

 

② 투기과열지구 부부간 상속의 경우

투기과열지구 지정 전 배우자가 청약에 당첨된 후 해당 지역이 투기과열지구로 지정되고, 당첨받은 배우자가 사망한 경우 상속을 받게 된다면 전매제한은 어떻게 적용될까요?

 

이렇게 배우자가 상속받은 주택은 전매에 해당되지 않으므로 투기과열지구 지정 전의 전매제한 기간인 6개월이 지난 시점부터 투기과열지구로 지정된 이후 전매제한 기간 5년 사이에 1회에 한해서 전매가 가능합니다. 

 

이상으로 전매제한 기간 적용 기준에 대해서 알아봤습니다.