지분적립형 주택분양 + 40년 초장기 모기지론, 장점과 이용자격

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정부가 영끌로도 부족한 분양대금때문에 청약을 하지 못하는 청년들을 위해 공공주택 분양가의 20% 수준만 지불하고 아파트를 살 수 있는 이른바 지분적립형 분양주택에 최장 40년 동안 나눠 갚는 초장기 모기지론을 연계하여, 2030세대를 지원하는 방법을 모색하고 있습니다.

 

 

지분적립형 주택 이란?

지분적립형 주택은 공공주택을 대상으로 정부에서 시행하는 무주택자 지원책으로, 청약자가 분양가의 20~25%만 내고 입주한 뒤 나머지 80~75%는 20~30년에 걸쳐 지분을 취득하는 제도입니다.

 

지분적립형 주택 분양은 새로운 지원제도는 아닙니다. 2020년 8월 12일 서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 3040세대의 주택 구입비용을 지원하고자 도입한 것으로 지분적립형 분양주택의 브랜드를 ‘연리지홈’이라 했습니다.

지분적립형 주택 상상도

 

지분적립형 주택 입주자는 최초 분양 시 토지·건물 지분의 20∼25%만을 개인자금으로 취득해 입주하고, 4년마다 잔여지분중 10∼15%씩, 20년~30년에 걸쳐 취득하는 제도이죠.

물론 취득하지 못한 지분에 대해서는 비용을 지불해야합니다. 즉, 취득 지분을 제외한 나머지 공공지분에 대해서는 행복주택 수준의 임대료를 내면서 살고, 4년마다 취득한 지분으로, 개인지분이 점차 증가함에 따라 상대적으로 공공지분이 줄기때문에 임대료도 점점 낮아지게 됩니다. 물론 초기에 납입했던 임대보증금을 지분 취득에 보탤 수 도 있습니다.

 

공공분양주택이다. 예를 들어 분양가 5억원짜리 아파트라면 청약 당첨자가 입주 때 분양가의 20%인 1억원만 내고 일단 입주한 뒤 나머지 4억원을 장기간 동안 나눠 내는 식이다.

 

2030세대에 필요한 40년 초장기 모기지론!

기존의 공공분양은 입주 전 잔금을 모두 치러야 한다는 것과 비교하면, 지분적립형 주택은 소액의 초기자금으로 입주할수 있다는게 장점입니다.

 

정부에서 지난해 실시한 8.4공급대책 발표 당시 2030세대의 주택마련 기회를 늘리기 위해 지분적립형 주택을 분양하겠다고 발표했었죠. 그러면서 국회가 지난 21일 본회의에서 공급 절차 등을 규정한 공공주택 특별법 개정안을 의결하면서 추진에 속도가 붙고 있습니다.

지분적립형 주택 홍보이미지

기존에 서울시에서 연리지홈 제도를 시행하면서 잔여 지분을 취득하는데 20~30년 모기지론을 적용했었는데, 이번 정책을 준비하면서 금융당국이 검토 중인 것은, 40년 초장기 모기지론 방식을 적용하는 것입니다. 현재 30년이 최장인 정책모기지론의 만기가 10년 더 늘어나 매달 갚아야 하는 원리금 상환 부담을 줄일 수 있다는게 더큰 장점입니다.

 

앞서 금융위원회는 올 하반기 중 만 39세 이하 청년과 혼인 7년 이내 신혼부부를 대상으로 40년 초장기 모기지론을 도입한다고 밝히기도 했었죠

당국에서 기대하는 부분은 초기 자금 부담을 적게 해주는 지분적립형 주택과, 40년 초장기 모기지론 대출이 연계되면, 수요에 기반을 둔 효과적인 주거안정을 이끌어 낼 수 있다는 부분입니다.

물론 이러한 정책이 확정된다 해도 지분적립형 주택을 공급하려면, 부지확보 부터 공급까지는 빨라야 3년이 걸리기 때문에 당장의 주택공급 부족을 해소하기에는 역부족 이지만, 이번 정책마련으로 2023년부터 지분적립형 주택을 실제 공급할 수 있을 것으로 보고 있습니다. 정부의 공급목표는 2028년까지 1만7000가구 수준으로 잡고있습니다.

 

 

 

 

 

지분적립형 주택의 장점

임대료

개인의 지분이 늘어나면, 반대로 공공지분이 감소합니다. 때문에 공공지분에 해당하는 임대료를 책정하는 기준에 따라 줄어든 공공지분 만큼 임대료도 줄어듭니다.

지분율과 임대료 비교 차트

 

처분이익

이런 정부정책으로 정말 어렵게 내집마련에 성공하셨나요? 하지만, 직장이나 개인적으로 부득이한 상황으로 이 집에서 살수없는 상황이 올수도 있습니다. 또는 40년 모기지론 대출을 모두 갚을때까지 살기에는 너무 오랜세월을 살아야하죠.

 

이럴경우 입주자는 해당주택을 언제든지 자유롭게 처분할 수 있습니다. 물론 집값이 많이 올라서 시세차익을 현금화 하고자 할때도 처분할 수 있죠. 

 

이렇게 지분적립형 주택을 처분하게 되면, 처분이익은 지분율에 따라 나눠가지게 됩니다. 따라서 오래살면서 지분율이 높을 때 시세차익을 노리는 것이 유리하겠네요

 

예를들어 5억이 분양가인 아파트를 1억(20%)을 주고 입주했는데, 8년 뒤 집값이 9억으로 뛰고 내 지분율이 50% 였다면,

시세차익 4억원의 50%인 2억원의 처분이익을 받게되는 구조입니다.

 

그렇기 때문에 집값이 떨어지는 지역이 아니라면, 오래살면서 지분율을 높였을때가 처분이익을 더 많이 받게 됩니다.

지분적립형 주택 상상도

 

 

 

40년 모기지론 이용자격

1. 대      상 : 39세이하 청년, 신혼부부(혼인 7년 이내)

2. 이용시기 : 2020년 7월~

3. 기타사항 : 
40년 모기지는 보금자리론 요건을 준용합니다. 보금자리론은 연 소득 7000만원 이하(미혼이면 본인만·기혼이면 부부합산 8500만원) 조건을 갖추면 6억원 이하 집을 살 때 LTV(담보인정비율) 70%를 적용해 최대 3억원 한도로 대출이 가능합니다.

주택실내사진

 

그러나 현재 보금자리론 대상 주택을 현행 6억원에서 9억원으로 상향하고, 소득 요건도 7000만원에서 1억원 이상으로 올리는 개정안을 논의 중입니다. 금융감독위원회와 국토교통부, 관계 부처가 협의를 거쳐 지분적립형 주택에 40년 모기지론을 연계하는 세부적인 방안을 마련중입니다.

참고로 40년 모기지론 지분적립형주택 1호 사업지로는 서울 서초구 방배동 성뒤마을이 후보지로 거론되기도 합니다.

 

이상으로 2030세대를 위한 40년 모기지론과 연계된 지분적립형주택을 소개해 드렸습니다~