공시지가 기준시가 차이, 조회방법

은퇴 준비를 하면서부터는 아파트 청약이나 거래보다 토지를 많이 찾아보게 됩니다. 은퇴 후에 전원생활을 꿈꾸는 사람들은 살기 좋고 전망 좋은 땅에 집을 짓고 싶고, 소일거리를 찾아 카페나 작은 상점이라도 하고 싶은 분은 적당한 위치에 건물을 찾아보게 됩니다. 제대로 은퇴 준비를 하려면 이때 등장하는 용어인 공시지가와 기준시가 차이를 알아야 합니다.

 

 

왜냐하면, 공시자가와 기준시가는 토지보상이나 매년 내야 하는 세금 산정의 기준이 되기 때문에, 내가 가지고 있는 부동산이 어떤 가치가 있고, 향후 얼마의 세금을 내게 될지에 대해서 준비하지 않는다면 세금만 내다가 생을 마감할지도 모르기 때문입니다.

 

또, 다른 곳에 토지나 부동산을 매입할때 기본적으로 공시지가와 기준시가를 알면, 매입 후 세금을 추산해 볼 수 있으므로 알고 넘어가는 게 도움이 됩니다. 본 포스팅은 공시지가 기준시가 차이와 조회 방법에 대해 다룹니다. 

 

 

공시지가 기준시가 차이

공시지가와 기준시가라는 단어는 얼추 부동산의 가격을 의미한다고 추측할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 전문가가 아닌 분들에게 뜻을 물어보면, 공시지가는 나라에서 정하는 공식적인 가격이고, 기준시가는 시장에서 소유자끼리 거래할 때 결정되는 실거래가라고 답변하는 사람이 많습니다. 그럴듯하죠?

 

하지만, 땡~!!!입니다. 공시지가는 부동산 중에서 건축물을 제외하고 순수하게 토지의 가격을 뜻하는 용어로 정의할 수 있으며, 기준시가는 부동산 중에서 건축물과 토지를 합산한 부동산 전체에 대한 가격을 뜻하는 용어로 사용되고 있습니다. 일반적인 생각과는 전혀 다른 개념이죠.

 

잘 생각해보면 아파트나 오피스텔 가격을 이야기할 때 공시지가라는 말을 쓰지 않는다는 걸 알 수 있습니다. 이런 부동산의 가격 수준을 이야기할 때는 토지와 건물이 합쳐진 기준시가라는 말을 사용하기 때문입니다. 가끔 기사에서 '오피스텔 기준시가 전년 대비 1.0% 급등'이라는 기사가 나와도 이젠 당황하지 않으시겠죠?

 

공시지가 기준시가 차이점을 알았으니, 이제부터 공시지가와 기준시가를 좀 더 세부적으로 알아보겠습니다. 이 두 가지를 잘 알아야 하는 이유는 앞서 말씀드린 것처럼 보상이나 세금 산정의 기준이 되기 때문입니다.

 

 

 

공시지가 알아보기

토지의 가격만 말할 때 사용되는 공시지가는 표준 공시지가와 개별 공시지가 두 가지로 구분할 수 있습니다. 이렇게 비슷한 부동산 용어가 반복되면 슬슬 두뇌가 관심이 떨어지기 시작합니다. 

 

 

표준공시지가에서 표준 이라는 용어가 붙은 이유는 말 그대로 국가에서 정하는 표준 가격의 의미를 담고 있습니다. 따라서, 매년 2월 말에 우리나라에 있는 토지 중에서 국토부가 대표로 지정한 50 만필에 대한 공시지가를 발표하는데 이것을 표준공시지가라고 합니다.

 

표준공시지가는 국책사업을 하거나, 지자체가 추진하는 사업으로 개인의 땅을 보상매입할 때 보상금의 기준이 됩니다. 또한, 지자체에서 개별공시지가를 정할 때 기준으로 사용되는 토지의 표준 가격입니다. 한 가지 더 나왔습니다. 개별공시지가.

 

개별공시지가는 국토부에서 대표로 정한 50만 필지의 표준공시지가를 기준으로 지자체 감정평가단이 모든 토지에 대해서 개별공시지가를 정해서 매년 5월 말에 발표하는 토지 가격입니다. 개별공시지가는 우리 개인들과 좀 더 밀접한 관계가 있고, 자주 들어본 용어입니다.

 

매년 2번 내는 종합부동산세와 땅을 사고팔 때 발생하는 양도세, 자식에게 증여할 때 발생하는 상속세, 그리고 각종 지방세를 산정할 때 기준이 되는게 개별공시지가이기 때문이죠.

 

쉽게 정리하면, 공시지가를 정할때 국토부에서는 땅 값의 표준치만 정해주고, 나머지 개별 토지의 공시지가는 지자체 감정평가단이 정해서 세금을 징수하는 용도로 사용하고 있다는 말입니다.

 

이렇게 표준공시지가와 개별공시지가를 확인하려면 국토교통부 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 소유하고 있는 토지의 지번을 입력하면 해당 토지의 개별공시지가도 확인 할 수 있습니다.

 

국토부 부동산 공시가격 알리미

국토부 REB 시스템

 

 

 

기준시가 알아보기

이제부터는 토지와 건물을 통째로 기준가격을 정하는 기준시가에 대해 알아보겠습니다. 기준시가는 주거용 기준시가와 비주거용 기준시가로 구분됩니다. 우리는 사업이 아니라 은퇴 준비를 위해 부동산을 알아보는 사람들이므로 주거용 기준시가에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주거용 기준시가는 다시, 표준단독주택 기준시가, 개별단독주택 기준시가, 공동주택 기준시가로 구분됩니다. 갑자가 머리가 아파오겠지만, 더 세분화 되지 않으니 걱정하지 말고 집중하시면 됩니다. 

 

• 표준단독주택 기준시가
• 개별단독주택 기준시가
• 공동주택 기준시가

공시지가에서 본듯한 단어가 나왔습니다. 표준단독주택 기준시가는 국토부가 모든 주택에 대해서 가격을 공시할 수 없으므로, 대표로 선정한 주택에 대해서 적정한 가격을 조사해서 매년 1월 말에 발표하는 기준시가입니다.

 

개별단독주택 기준시가는 국토부에서 공시한 표준단독주택 기준시가를 토대로 지자체 감정평가단이 해당 지역의 모든 주택에 대해서 적정 가격을 조사하여 4월 말에 발표하는 가격입니다. 마지막으로 공동주택 기준시가는 국토부가 선정한 아파트와 대형빌라의 적정 가격을 조사하여 매년 4월말에 발표하는 가격입니다.

 

개별단독주택 기준시가와 공동주택 기준시가는 양도세, 상속세, 지방세와 같은 과세의 기준이 되는 가격이므로, 우리가 내는 세금과 직결된 부동산 가격 기준입니다.

 

이렇게 토지와 건물을 합산한 기준 가격을 확인하려면 국세청 홈텍스 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 

• 확인 메뉴 : 국세청홈텍스 > 조회/발급 > 기타 조회 > 기준시가 조회

 

이상으로 공시지가 기준시가 차이를 살펴보고, 내가 소유한 부동산의 공시 가격을 확인하는 방법을 안내해 드렸습니다.