[주택청약 총정리] 4. 주택소유 여부 - 주택소유 판단 기준

아파트 분양에 당첨되기 위해서는 2주택 보다는 1주택이, 1주택 보다는 무주택 일 때 당첨될 확률이 더 높습니다. 따라서 주택청약 시 주택소유 여부와 주택소유 판단 기준에 따라 해당 분양건의 당첨 확률이 달라집니다. 오늘 포스팅에서는 주택으로 인정되는 경우를 정리해 드리겠으며, 다음 글에서는 예외적 무주택 인정 기준에 대해 말씀드리겠습니다.

 

최근 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 분양하는 아파트는 1주택자에게는 처분조건으로 추첨제 청약 1순위 자격이 주어집니다. 말은 1순위지만 당첨 확률은 1%가 않됩니다. 가점제 청약에서 낙첨된 무주택자에게 추첨제 물량의 75%를 우선분양하며, 나머지 추첨제 물량의 25%를 가지고 무주택자와 1주택자 전체가 추첨을 하기 때문이죠.

 

하지만 주택소유 여부가 애매할 때, 다시 말해서 억울하게 1주택이 되는 걸 막을 수 있다면 주택청약을 준비하는 입장에서는 큰 행운을 얻는 게 아닐까요?

 

오늘은 집을 사고파는 시점이 청약과 겹칠 때 어느 시점이 주택소유 판단 기준이 되는지, 분양권은 주택으로 인정되는지 등에 대해 포스팅하겠습니다. 혹시 이 페이지가 처음 방문이시라면 메인 글로 돌아가기를 클릭하여 처음부터 보시기를 추천드립니다.

 

 

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주택소유 판단 기준 (제23조 제4항)

제23조(주택공급신청서 교부 및 신청서류) ④ 사업주체는 주택공급 신청자의 공급순위 또는 무주택기간의 사실 여부 등을 확인하기 위하여 필요한 경우에는 주택소유 여부를 증명할 수 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 서류를 제출하게 할 수 있다. 이 경우 주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각 호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 한다.

1. 건물 등기사항 증명서 : 등기접수일
2. 건축물대장등본 : 처리일
2의2. 분양권 등에 관한 계약서 : 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약 체결일
2의3. 제2조 제7호의 2 다목에 따른 분양권 등의 매매계약서
   가. 분양권등의 매매 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 경우에는 신고서상 매매대금 완납일
   나. 분양권 등을 증여나 그 밖의 사유로 처분한 경우 사업주체와의 계약서상 명의 변경일
3. 그밖에 주택소유 여부를 증명할 수 있는 서류: 시장 또는 군수 등 공공기관이 인정하는 날

 

 

주택소유 판단 기준 일문 일답

주택을 취득하여 같은 날 처분한 경우 무주택기간 산정 방법
「주택공급에 관한 규칙」 제23조 제4항에 따르면, 주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.
1. 건물 등기사항 증명서: 등기접수일
2. 건축물대장등본: 처리일

따라서 등기접수일, 또는 건축물대장 상 처리일을 기준으로 주택을 취득하여 같은 날 처분한 경우, 즉 취득으로 주택소유자가 되는 날짜와, 처분으로 주택을 소유하게 되지 않는 날짜가 동일한 경우 무주택 기간은 계속하여 인정이 가능합니다. 다만, 생애최초 특별공급 자격(과거 주택을 소유한 사실이 없을 것)은 불인정됩니다.

 

 

주택을 매매할 경우 매도인의 무주택기간과 매수인의 유주택기간이 시작되는 시점은?
「주택공급에 관한 규칙」 제23조 제4항에 따른 처리(등기접수일, 건축물대장 처리일 등)가 만약 1월 1일에 이뤄진 경우, 매도인은 1월 1일부터 무주택기간을 기산 하며, 매수인은 1월 1일부터 유주택으로 간주됩니다.

 

주택청약 시 주택 수로 인정되는 분양권, 입주권을 매매할 경우 매도인의 무주택기간과 매수인의 유주택기간이 시작되는 시점은?
분양권, 입주권 매매의 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 신고서상 매매대금 완납일부터 매도인은 무주택자로, 매수인은 유주택자로 간주됩니다.

 

1주택자가 입주자모집공고일 당일 소유하고 있는 주택을 매도하여 잔금을 완납받았으나 입주자모집공고일 다음날 매도등기를 접수한 경우 무주택으로 인정이 가능한지?
1주택자가 주택을 매도하여 무주택자가 된 경우 무주택 인정 기준일은 등기사항 증명서상 등기접수일, 또는 건축물대장 상 처리일(처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날 기준)로, 잔금을 완납받았다 하더라도 등기사항 증명서 또는 건축물대장 상 접수 및 처리가 되지 않는 경우에는 무주택으로 인정받을 수 없습니다.

청약에 당첨되어 주택의 분양권을 소유하게 된 경우, 지역주택조합 및 정비사업조합의조합원으로서 입주권을 소유하게 된 경우 주택 취득 인정 시점은?
주택 청약에 당첨되어 분양권을 취득하게 된 경우, 지역주택조합 및 정비사업조합의 조합원 자격으로 입주권을 취득한 경우 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 공급계약체결일부터 주택을 소유한 것으로 인정하고 있습니다.

또한, 분양권 입주권을 매매한 경우에는 신고서상 매매대금 완납일을 기준으로 매도자는 주택을 소유하지 않은 것으로, 매수자는 주택을 소유한 것으로 판단하여야 합니다.

 

 

1주택을 부부가 각각 공동명의로 보유하고 있는 경우 1주택세대로 보아야 하는지, 2주택세대로 보아야 하는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 의하면 주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아야 하나, 부부가 동일한 주택의 공유지분을 각각 소유하고 있는 경우에는 2주택이 아닌 1주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

 

주택소유 여부 판단 기준이 되는 자료는?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따른 주택소유 여부는 건물등기사항 증명서, 건축물 관리대장, 실거래 신고 내역, 기타 과세자료(재산세 · 양도세)를 기준으로 판단하고 있으며, 따라서 소유하고 있는 건축물의 건물등기사항 증명서 또는 건축물대장 등의 공부상 용도가 주택으로 등재되어 있는 경우,

 

지자체의 재산세 과세대장에 주택의 재산세 납부 대상자로 등재되어 있는 경우, 주택 및 분양권에 대한 실거래 신고 내역이 있거나, 양도세 납부내역이 있는 경우 주택소유자로 판단하고 있습니다.

 

주택소유 확인 결과 실제 소유하지 않은 주택이 조회되는 경우 정정 방법은?
국토부 주택소유확인 시스템(HOMS) 및 한국 부동산원 청약홈에서 열람되는 주택소유 확인 결과는 국세청, 지방자치단체 등 관련 기관에서 보유하고 있는 자료를 제공받아 그 검색 결과를 전송하는 것으로, 해당 정보를 직접 관리하고 있지 않습니다.

따라서 검색 결과에 오류가 있는 경우 원본자료를 관리하는 기관에 직접 확인을 요청하여 이를 정정해야 합니다. 건축물대장의 경우 해당 지방자치단체의 건축 관련 부서에, 실거래가 관련 자료는 토지정보 관련
부서, 재산세 자료는 세무 관련 부서에 문의 필요합니다.

 

또한, 잘못된 정보를 정정하더라도 해당 정보가 실시간으로 반영되는 것은 아니므로, 정정된 정보가 반영되기 전에는 번거로우시더라도 직접 정정된 공부서류다. 증빙서류로 해당 주택을소유하지 않았다는 사실을 사업주체 또는 관리주체에게 직접 소명하여 주시기 바랍니다.

분양권을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아야 하는지?
2018년 12월 11일 「주택공급에 관한 규칙」 개정에 따라 주택 청약 시 분양권 등을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하게 되었습니다.

다만, 부칙에 따라 「주택공급에 관한 규칙」 개정일(2018년 12월 11일) 이전에 (1) 입주자모집 승인을 신청한 경우 (2) 「주택법」 제5조 제2항에 따른 주택조합이 사업계획 승인을 신청한 경우 (3) 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모 재건축사업의 사업시행계획 승인을 신청한 경우에는 해당 분양권 등을 소유하였더라도 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

「주택공급에 관한 규칙」 개정일(2018년 12월 11일) 이후 입주자 모집 승인을 신청한 주택이라 하더라도 미분양(주택 공급량> 신청자 수)된 주택의 분양권을 선착순으로 공급받아 소유하고 있는 경우, 해당 분양권은 주택을 소유한 것으로 간주하지 않습니다(제53조 제10호)

위의 부칙 및 규정에 따라 주택을 소유한 것으로 판단하지 않는 분양권 등을 소유한 경우라 하더라도 잔금을 납부한 날(정비사업을 통해 주택을 공급받은 경우에는 건축물 대상상의 사용승인일부터)부터는 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

 

주택을 소유한 것으로 보지 않는 정비사업 입주권을 소유한 경우 무주택 인정 시점은?
2018년 12월 11일 이전에 관리처분계획 인가를 신청하여 주택을 소유한 것으로 보지 않는 정비사업의 입주권이라 하더라도 정비사업의 대상이 되는 기존주택이 멸실(등기사항 증명서상 멸실등기 접수일 또는 건축물대장상 멸실신고 처리일)되거나, 조합으로 신탁(등기접수일 또는 건축물대장상 먼저 처리된 날 되기 전까지는 유주택자로 보아야 하며, 멸실 · 신탁된 이후부터 무주택자로 볼 수 있습니다.

 

 

주택을 소유한 것으로 보지 않는 분양권 등을 매매로 취득한 경우에도 취득시기와 상관없이 무주택으로 인정을 받을 수 있는지??
주택을 소유한 것으로 보지 않는 분양권 등이라 하더라도 이를 「주택공급에 관한 규칙」 개정일(2018년 12월 11일) 이후 매수한 경우 실거래신고서 상 매매대금 완납일부터 주택을 소유한 것으로 판단하고 있으며, 개정일 이전에 분양권 등을 매수하였다 하더라도 개정일 이후에 실거래 신고를 하였다면 매매대금 완납일부터 주택을 소유한 것으로 판단하여야 합니다.

소유하고 있는 주택을 가정어린이집, 노인복지주택으로 활용하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하는지?
가정어린이집 및 노인복지시설로 활용하고 있는 경우라 하더라도 등기사항 증명서 및 건축물대장에 주택으로 등재되어 있으면 주택을 소유한 것으로 판단하여야 합니다.

- 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류
2. 공동주택 [공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집 공동생활가정 · 지역아동센터 · 노인복지시설 (노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제10조 제1항 제1호에 따른 원룸형 주택을 포함한다.

 

분양전환 임대주택의 주택소유 인정 시점
분양전환 임대주택의 주택소유 인정 시점은 분양 전환된 주택의 등기부등본 상 등기접수일(1호), 건축물대장 상 처리일(2호), 또는 재산세 과세대장 등재일(3호)을 기준으로 판단하여야 하며, 날짜가 다른 경우 가장 빠른 날을 기준으로 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.합니다.

다만, 분양 전환된 임대주택의 분양대금을 분할납부하는 경우에는 실거래신고서 상 공급계약체결일부터 주택을 소유한 것으로 판단합니다.

 

 

오피스텔, 기숙사 등의 준주택을 소유한 경우 주택 청약 시 주택소유자로 판단하는지?

「주택법」 제2조에 의하면 “주택" 이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분하고 있습니다. 따라서 주택법상 주택은 단독주택과 공동주택을 의미하며, 준주택은 주택으로 보지 않고 있으며, 주택 청약 시에도 동일한 기준으로 판단하고 있습니다.

주택법상 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같습니다.(주택법 시행령 제4조)
1. 「건축법 시행령」 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사
2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설
3. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 제32조 제1항 제3호의 노인복지주택
4. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

따라서 건축물 관리대장상의 용도가 위에 해당하는 경우, 「주택공급에 관한 규칙」에 따른 주택 청약 시 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

  ※ 전입 여부, 임대 여부, 재산세(주택분) 납부 여부 무관

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 주택이 수용된 경우 무주택 인정 시점은?
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제45조에 의하면 사업시행자는 수용의 개시일에 토지나 물건의 소유권을 취득하며 그 토지나 물건에 대한 권리는 이와 동시에 소멸되도록 규정하고 있습니다.

또한, 동법 제40조 제1항에 따르면 사업시행자는 제38조 또는 제39조에 따른 사용의 경우를 제외하고는 수용 또는 사용의 개시일(토지수용위원회가 재결로써 결정한 수용 또는 사용을 시작하는 날까지 관할 토지수용위원회가 재결한 보상금을 지급하도록 규정하고 있습니다.

따라서 사업시행자가 수용대상 주택에 대한 보상금을 지급하여 수용개시일부터 주택에 대한 소유권을 취득하게 되며 종전 주택소유자는 등기가 되지 않더라도 수용개시일부터 주택을 소유하지 않은 것으로 볼 수 있을 것입니다.

 

 

건축물대장, 등기사항 증명서가 존재하지 않는 무허가주택의 주택소유 판단 기준 및 무주택 인정 규정은?

주택 청약을 위한 주택소유 여부 판단 시 주택의 건축물대장, 등기사항 증명서가 존재하지 않는 경우라 하더라도 해당 지자체의 재산세 과세대장에 주택의 소유자로 등재되어 있는 경우 주택을 소유한 것으로 판단하고 있으며, 이 경우 공급규칙 제53조 제1호(상속), 제53조 제6호(60세 이상의 직계존속이 주택을 소유한 경우), 7호(주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가) 및 제8호(기존 건축법에 따른 적법한 무허가 건물)의 무주택 인정 요건 만적용이 가능합니다.

 

법원의 경매로 소유권이 이전되는 경우 주택소유 여부 판단 기준 시점은?
「민사집행법」 제135조(소유권의 취득시기)에 따르면 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하도록 규정하고 있습니다. 따라서, 경매가 개시된 주택의 경우, 소유자는 부동산의 낙찰자가 결정되고 낙찰자가 매각대금을 완납한 날 소유권을 상실하고, 낙찰자는 해당 부동산의 매각대금을 완납한 날 소유권을 취득하게 되므로 이를 기준으로 주택소유 여부를 판단하여야 할 것입니다.

 

주택매매계약을 체결하고 등기이전을 하였으나, 매도인이 공급질서 교란자로 판명되어 법원의 명령에 따라 이전등기가 취소된 경우 무주택기간은?
법원의 명령으로 등기가 취소된 경우, 해당 주택의 소유기간은 주택소유 기간에 포함하지 않습니다.

 

 

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