[주택청약 총정리] 5. 예외적 무주택 인정 기준

집이 있으면 유주택이지만 예외적 무주택 인정 기준이 있습니다. 분양일정 상 모호한 경우가 발생하고, 원치않는 상속으로 그나마 있던 무주택이라는 기회마저 잃는 분들이 많더라구요. 또 사용연한과 상속인의 거주 여부, 주택 면적에 화장실 포함 여부에 따라 유주택이 될 수도, 무주택이 될 수도 있습니다.

 

수많은 경우의 수와 살고있는 지역의 건축법이나 부동산 거래법이 다양하므로 정말 헤아릴수 없을 만큼 무주택 인정 기준은 다양하며, 때로는 법리검토가 필요한 경우가 있습니다. 오늘 포스팅은 이런 분들을 위해 주택청약 시 예외적 무주택 인정 기준에 대해 정리해 드리고자 합니다.

 

이 글에 처음 방문 하신다면, 주택청약 관련해서 청약자격 부터 당첨 후 까지 포스팅하고 있으니, 다른 내용을 보시려면 아래 '메인 글로 돌아가기'를 통해 보실 수 있습니다.

 

 

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상속과 거주지로 인한 경우

상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

단독으로 주택의 공유지분을 상속받은 경우 제53조제1호 적용이 가능한지?
주택의 공유지분을 단독으로 상속받은 경우에도 제53조제1호 적용이 가능합니다.

  ex) 주택의 공유지분 10%를 소유하고 있는 부친의 사망으로 자녀가 그 공유지분 10%를 단독으로 상속받은 경우, 해당 공유지분 처분 시 처음부터 주택을 소유하지 않은 것으로 인정 가능

 

상속이 아닌 증여로 주택의 공유지분을 취득한 경우 제53조제1호 적용이 가능한지?
증여로 주택의 공유지분을 소유하게 된 경우에는 제53조제1호를 적용할 수 없습니다.

 

부적격자로 통보받은 이후 지분을 처분하여야 무주택으로 인정받을 수 있는지?
상속받은 주택의 공유지분을 청약 신청 또는 부적격자 통보 이전에 처분한 경우에도 무주택기간 산정 시 해당주택을 처음부터 소유하지 않은 것으로 인정받을 수 있습니다.

 

공유지분을 가족에게 증여하는 경우에도 처분으로 인정이 되는 지?
주택소유여부는 세대를 기준으로 판단하고 있으며, 상속으로 취득한 주택의 공유지분을 동일 세대원에게 처분하는 것은 세대를 기준으로 주택을 계속 소유한 것으로 볼 수 있습니다.

 

따라서 입주자모집공고일 현재 세대원(공고일 현재 상속받은 주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우) 또는 처분당시 세대원(공고일 이전에 상속받은 주택의 공유지분 처분을 완료한 경우)이 아닌 자에게 처분 시 무주택으로 인정받을 수 있으며, 같은 세대원이 아닌 공동상속인에게 지분을 증여하는 것도 처분으로 볼 수 있습니다.

 

3개월 이내 처분을 서약하고 공급계약을 체결하였으나 처분을 완료하지 못한 경우에는?
3개월 이내에 상속받은 주택의 공유지분을 처분할 것을 서약하고 공급계약을 체결하였으나 기한 내에 이를 처분하지 못한 경우, 기 체결한 공급계약은 해지처리가 되고 부적격 당첨으로 인해 일정기간 청약 신청이 제한됩니다.

 

분양권 상태에서 공유지분을 상속받은 경우
분양권 상태에서 공유지분을 상속받았으나 최초 등기 시 등기원인이 상속이 아닌 소유권 보존등기로 표시되는 경우, 관련 서류(상속을 원인으로 분양권의 공유지분을 소유하게 되었다는 증빙자료)를 통해 이를 증명할 수 있는 경우, 제53조제1호를 적용하여 무주택으로 인정받을 수 있을 것입니다.

 

상속받은 주택을 철거한 후 신축한 경우 제53조제1호·제2호 적용가능여부
상속받은 종전 주택을 철거하고 주택을 신축한 후 소유권 보존등기를 한 경우, 신축한 주택은 상속으로 취득한 주택으로 볼 수 없는바, 제53조제1·2호를 적용할 수 없습니다.

 

무허가주택 재산세를 단독으로 납부하였으나, 주택이 위치한 토지를 공유지분으로 상속 받은 경우 제53조제1호 적용 가능여부
무허가 주택의 재산세 과세대장 상 납부자로 등재된 이력이 있어 주택소유자로 인정되어 부적격 판정을 받았으나, 해당 무허가주택이 위치한 토지를 상속을 원인으로 하여 공유 지분만을 소유하고 있다면 무허가 주택 또한 당초부터 공유지분을 상속받은 것으로 간주할 수 있을 것이며,

 

토지의 공유지분을 매매, 증여 등으로 처분하고 재산세 과세대장을 정정한 경우 주택공급에 관한 규칙 제53조제1호를 적용하여 처음부터 해당 주택을소유하지 않은 것으로 볼 수 있을 것입니다.

※ 이 경우, 무허가 주택이 위치한 토지의 공유지분 매매 증여로 인하여 재산세 과세대장을 정정
하였다는 지자체 관련부서의 확인 필요

 

미등기된 주택을 상속받아 소유권 보존등기를 한 경우 상속 인정여부
「주택공급에 관한 규칙」 제53조 제1호·제2호의 주택소유의 예외가 되는 상속이란 해당 주택이 상속으로 인한 등기가 되어있는 경우를 말하나, 미등기된 주택을 상속받아 「부동산등기법」 제65조제1호에 따라 상속인 명의로 소유권 보존등기를 한 경우,

 

관련 서류(상속을 원인으로 한 소유권 보존등기 신청 및 결과서류, 주택의 재산세 과세대장, 주택이 위치한 대지의 상속여부) 등으로 해당 주택이 상속에 의하여 취득한 것임을 증명할수 있는 경우 제53조제1호를 적용하여 무주택으로 인정받을 수 있을 것입니다.

 

상속받은 주택이 재개발·재건축 된 경우 제53조제1호 적용가능여부
재개발·재건축 대상 주택의 공유지분을 상속받았으나, 멸실, 또는 신탁으로 주택의 공유 지분을 소유하지 않게 된 경우 해당 주택을 소유한 기간은 무주택으로 인정받을 수 있을 것이나, 이후 재개발, 재건축으로 주택이 신축된 경우 신규 주택은 상속받은 주택과 동일한 주택으로 볼 수 없으므로 제53조제1호가 적용되지 않습니다.

 

도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다) 하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우   가. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택   다. 85제곱미터 이하의 단독주택   다. 소유자의 「가족관계의 등록 등에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

도시지역이란?
도시지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 토지의 용도가 도시지역 (주거·상업·공업·녹지)인 지역을 말하며, 도시지역 여부는 토지이용계획 확인원을 통해 확인이 가능합니다.

 

제53조제2호 무주택 인정 기준
위 규정에 따라 소유하고 있는 단독주택을 무주택으로 인정받기 위해서는 아래 세가지 요건을 충족하여야 합니다.
(1) 주택의 소재지가 면의 행정구역(수도권은 제외), 또는 도시지역이 아닌 지역일 것
(2) 주택을 소유하고 있을 당시 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로이주한 경우(상속의 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 인정)
(3) 가다 중 최소 한 개 이상의 요건을 충족할 것

 

읍의 행정구역에 위치한 주택도 제53조제2호 적용이 가능한지?
제53조제2호의 규정은 면의 행정구역(수도권은 제외)에 위치한 주택만 인정되고 있으며, 읍의 행정구역은 해당 지역이 도시지역이 아닌 경우에만 인정이 가능합니다.

 

해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주
해당 주택건설지역이라 함은 특별시·광역시 특별자치시 특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말하며, 해당 행정구역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 봄)하다가, 현재 다른 주택건설지역(주택이 위치한 행정구역 이외의 지역)으로 이주한 경우이어야 하며, 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역에서 이주하지 않고 계속 거주하고 있는 경우에는 제53조제2호가 적용되지 않습니다.

 ※ 소유하고 있는 주택에서 거주를 하지 않았더라도, 해당 주택건설지역 내에 주소지를 두고 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우 인정

피상속인이 거주한 것
피상속인이 거주하였던 주택을 상속받은 경우, 상속인이 입주자모집공고일 현재 다른 주택건설지역에 거주하고 있다면 제53조제2호의 "해당 주택의 소유자가 해당 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우”에 해당합니다.

 

사용승인 후 20년 이상 경과
사용승인일은 건축물대장을 통하여 확인하여야 하나, 건축물 대장이 없는 경우 해당 지자체를 통해 건축일자를 확인하거나 등기부등본상의 소유권보존등기일을 사용승인일로 보아 기간을 계산하여야 할 것으로 판단됩니다.

 

85제곱미터 이하의 단독주택 면적 산정 시 단독주택과 분리된 창고, 화장실 등의 면적도 포함되는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조제2호나목에서 규정하고 있는 '85제곱미터 이하의 면적은 「주택법 시행규칙」 제2조제1호에 따른 주거전용면적을 의미합니다. 따라서 면적 산정 시 주택과 분리된 창고 차고 및 화장실의 면적은 포함되지 않습니다.

「주택법 시행규칙」 제2조(주거전용면적의 산정방법)에 의하면 「주택법」(이하 “법”이라한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적 (주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다.이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다). 본 건축물과 분리된 창고, 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적, 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.

 

단독주택이 아닌 공동주택도 제53조제2호 적용이 가능한지?
제53조제2호의 가~다항은 모두 '단독주택'일 것을 요건으로 하고 있습니다. 따라서 공동주택은 제53조제2호를 적용할 수 없습니다.

 

제53조제2호 다항의 '상속 등'에 증여도 포함되는지?
제53조제2호 다항의 '상속 등에 의하여 이전받은 단독주택은 상속의 경우에만 인정되고 있으며, 증여는 포함되지 않습니다.

 

 

사업용도와 20m2 이하 주택

개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하였으나, 입주자모집공고일 현재 분양을 완료하지 못하고 개인주택사업자도 폐업한 경우 제53조제3호 적용이 가능한지?
개인주택사업자가 분양을 위해 주택을 건설하였으나, 입주자모집공고일 현재 분양을 완료하지 못하여 주택을 소유하고 있고, 개인주택사업자도 폐업한 상황이라면 해당 주택은 제53조제3호가 적용되지 않습니다.

 

개인주택사업자가 분양을 위한 주택건설 과정에서 취득한 주택 또한 제53조제3호 적용이 가능한지?
제53조제3호의 규정은 개인주택사업자가 주택을 소유할 의사 없이 분양을 목적으로 주택을 건설하는 과정에서 일정기간 소유한 주택을 무주택으로 인정하는 규정으로, 동 규정의 취지를 감안하면 개인주택사업자가 주택건설 및 분양을 위해 기존주택을 매입하여 멸실한 후 주택을 신축한 경우 매입한 기존주택 또한 제53조제3호를 적용하여 무주택으로 인정이 가능할 것입니다.

 ※ 다만, 개인주택사업자 등록 이후 기존주택을 매입한 경우에 인정 가능

 

세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 법 제5조 제3항에 따라 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우 제곱미터 이하의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 사람은 제외한다.

세대 내에서 20제곱미터 이하의 주택을 2호 또는 2세대 이상을 소유하고 있는 경우 제53조제5호 적용가능여부
제53조 제5호의 규정은 세대 내에서 20제곱미터 이하의 주택을 1호 또는 1세대만을 소유하고 있는 경우 적용되는 규정으로, 세대 내에서 20제곱미터 이하의 주택 외에 추가로 주택(또는 분양권)을 소유하고 있는 경우에는 적용되지 않으며, 이 경우 2주택을 소유하고 있는 것으로 보아야 합니다.

 

세대 내에서 20제곱미터 이하의 주택과 소형저가주택을 동시에 소유하고 있는 경우 주택수 판단
제53조제5호에 따른 20제곱미터 이하 주택 및 동조 제9호에 따른 소형저가주택의 규정은 세대 내에서 1호 또는 1세대만을 소유하고 있는 경우에만 무주택으로 인정이 가능하며, 제5호와 제9호에 해당하는 주택을 각각 세대 내에서 소유하고 있는 경우에는 무주택으로 인정되지 않으며, 이 경우 2주택 보유 세대로 인정됩니다.

 

상가주택의 경우 면적 산정 방법
주택과 상가가 혼합된 상가주택의 경우, 주택부분의 면적(전용면적)이 20제곱미터 이하라면 공급규칙 제53조제5호에 따라 주택을 소유하지 않은 것으로 볼 수 있습니다.(세대내에서 상가주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 경우에 한함)

 

 

60세 이상 직계존속 소유, 폐가, 멸실의 경우

60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우

노부모 특별공급 신청 시에도 만60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 무주택으로 인정이 가능한지?

공급규칙 제53조 단서조항에 의하면 공공임대주택의 공급, 제46조, 「공공주택 특별법시행규칙」 별표 6 제2호라목에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 제6호를 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다. 따라서 공공임대주택, 노부모 특별공급 청약 신청 시에는 무주택으로 인정되지 않습니다.

민영주택 일반공급 청약 시 주택을 소유한 직계존속이 만60세 이상인 경우 부양가족으로 인정이 가능한지?
민영주택 일반공급 청약 시 동일세대를 구성하고 있는 만 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 무주택으로 인정이 가능하나, 부양가족에는 포함될 수 없습니다.

※ 주택공급에 관한 규칙 [별표1] 1. 가점제 적용기준 라. 주택소유 여부 및 무주택기간 산정기준 : 가목 및 나목에 따라 주택소유 여부를 판정하거나 무주택기간을 산정하려는 경우에는 제23조제4항 및 제53조에 따른다. 다만, 나목에 따라 부양가족 여부를 판단할 때에는 제53조제6호를 적용하지 않는다.

혼인 후 주택을 소유한 부모님과 함께 동일 세대를 구성하여 거주중인 경우, 부모님이 만 60세 이상이라면 그 자녀는 생애최초 특별공급 청약 신청이 가능한지?
동일한 세대를 구성하고 있는 유주택자인 부모님이 만 60세 이상인 경우, 생애최초 특별공급 시 부모님의 소유주택은 무주택으로 인정이 가능하므로 다른 생애최초 특별공급의 요건을 충족하는 경우 청약 신청이 가능합니다.

동일한 세대를 구성하고 있는 부모님이 공동명의로 주택을 소유하고 있으며, 아버지는 만 60세 이상이나 어머니는 만 60세 미만인 경우 무주택으로 인정이 가능한지?
이 경우 부모님 모두 만 60세 이상이여야 무주택으로 인정이 가능하며, 한 분만 만 60세 이상이라면 1주택 세대로 보아야 합니다.

 

건물등기사항증명서 또는 건축물대장(등의 공부) 상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서 사업주체로부터 제52조제3항에 따른 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

주택이 폐가이거나 멸실된 경우란?
단순히 사람이 살지 않거나 살 수 없는 폐가라는 사유, 또는 주택이 멸실되었다는 사유만으로는 제53조제7호에 따른 무주택으로 볼 수 없으며, 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가여서 멸실되었다는 증빙이 필요합니다. 이러한 사항이 증명되지 않는 다면 무주택 기간은 철거 후 멸실등기를 한 날부터 기산하여야 합니다.

주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가여서 멸실하였다는 증명은 ①사진대지(외형 상 거주가불가능한 폐가 여부), ②전입 및 거주여부(실제 사람이 거주하지 않았다는 사실 확인), ③공과금(전기세 수도세 납부내역 등으로 사업주체에게 소명하여야 하며, 입주자모집공고일 현재 해당 주택을 소유하고 있는 경우에는 사업주체에게 관련서류를 제출하여 폐가임을 증명한 이후 3개월 이내에 멸실 절차 완료 후 증빙서류를 제출하면 됩니다.

건축물대장, 등기사항증명서가 없고 재산세 과세대장만 존재하는 주택도 제53조제7호 적용이 가능한지?
제53조제7호 적용을 위해서는 건물등기사항증명서 또는 건축물대장 상 용도가 주택으로 등재되어 있어야 하나, 건물등기부등본, 건축물대장이 없고 재산세 과세대장만 존재하는 주택 또한 위의 폐가 인정요건에 대한 소명이 가능한 경우에는 제53조제7호의 규정을 적용할 수 있으며, 이 경우 3개월 이내 멸실 후 「건축물관리법」에 따른 건축물 해체공사 완료신고, 또는 멸실신고 관련 서류를 제출하여야 합니다.

 

주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우란?
소유하고 있는 주택을 단순히 다른 용도로 사용하고 있다 하여 제53조제7호가 적용되는 것은 아니며, 무단 용도변경으로 인하여 주택 전체가 위반건축물로 관리되고 있었다는 사실을 해당 지자체(건축부서)의 공적인 서류로서 증빙할 수 있는 경우에만 제53조 제7호를 적용하여 무주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

위반건축물이 아닌 경우에는 건물등기부등본, 건축물대장 상 주택이 아닌 다른 용도로 변경한 시점부터 무주택으로 인정받을 수 있습니다.

※ 위반건축물에 대한 증명은 해당 지자체의 관련공문이나 위반건축물에 대한 과태료 부과 등 공식적인 서류로써 이루어져야 하며, 건축물 사진으로는 증빙되지 않음

숙박시설 회원권을 구매하였으나, 주택의 공유지분을 소유하게 된 경우 무주택으로인정받을 수 있는지?
최초 구입 당시 주택의 공유지분이 아닌 숙박시설의 회원권이라고 믿을 수밖에 없었던 사유가 명확한 경우로서(리조트 홍보자료, 계약서, 회원권 등 관련자료를 통해 사업주체에게 증명 필요), 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제7호를 적용하여 해당 주택을 처음부터 소유하지 않은 것으로 인정받을 수 있습니다.

 

 

무허가, 소형, 저가주택

무허가건물[종전의 「건축법」(법률 제7696호 건축법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제8조 및 제9조에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축한 건물을 말한다]을 소유하고 있는 경우. 이 경우 소유자는 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따른 적법한 건물임을 증명하여야 한다.

「주택공급에 관한 규칙」 제53조제8호에 따른 무허가 건물이란?
종전의 건축법 제8조에 따르면 다음 각 호의 1에 해당하는 건축 또는 대수선을 하고자하는 자는 시군구청장의 허가를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
1. 도시지역 및 제2종지구단위구역 안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자
2. 대통령령이 정하는 구역 안에서 건축물을 건축하거나 대수선하고자 하는 자

3. 제1호 및 제2호의 지역 또는 구역 외의 지역 또는 구역에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물

따라서 「주택공급에 관한 규칙」 제53조제8호에 따라 무주택으로 인정이 가능한 무허가건물이란 신축 당시의 법령에 따라 적법하게 건축되었으나, 건축법에 따라 허가 및 신청 없이 건축이 가능하여 현재 건축물대장 또는 등기부등본이 존재하지 않은 건축물을 말하며,

 

①해당 지자체로부터 당시의 「건축법」에 따라 적법하게 건축된 건물이라는 확인서 또는 민원회신 등을 받아오거나, ②청약신청자가 직접 조문에 따른 건축물임을 입증(건축 당시 도시지역이 아니었다는 사실은 당시의 토지이용계획확인원으로, 연면적 200제곱미터 미만이었다는 사실은 재산세 부과 내역서 상의 면적으로, 당시에 그 지번에 주택이 신축되었다는 사실은 국립지리원의 항공사진을 통하여 확인)하여야 합니다.

「주택공급에 관한 규칙」 제53조제8호에 따른 무허가주택 인정여부를 확인하는 방법은?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조제8호는 주택 신축 당시의 건축법에 따라 적법하게 건축된 무허가 건축물을 무주택으로 인정하는 규정으로, 주택이 위치한 지자체 관련부서로부터 해당 주택이 건축 당시의 법령에 따라 건축허가 또는 신고 없이 건축된 무허가 건물이라는 확인서 또는 민원회신을 받아 사업주체에게 제출하는 경우 무주택으로 인정이 가능합니다.

 

※ 해당 지자체를 통한 확인이 어려운 경우 청약신청자가 관련 자료를 통해 직접 사업주체에게 입증하여야 하며, 입증이 불가능한 경우에는 무주택으로 인정 불가

다만, 건축법을 위반하여 건축된 위반건축물 또는 불법건축물은 동 규칙의 적용대상이 아니며, 단순히 지자체의 무허가건물대장에 등재되어 관리되고 있다는 무허가건물확인원은 주택 청약 시 무주택으로 인정되는 무허가 건물로 볼 수 없습니다.

 

건축물대장 기재신청에 의해 신규 작성된 건축물대장이 존재하는 주택을 「주택공급에관한 규칙」 제53조제8호의 무허가건물로 인정할 수 있는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조제8조의 무허가건물은 건축 당시의 법률에 따라 적법하게 건축되었으나 건축물대장, 등기부등본에 존재하지 않는 건축물을 의미합니다.

따라서 종전 건축법에 따라 건축허가나 신고 없이 건축된 적법한 건축물이라 하더라도 건축물대장에 등재되었다면 제53조제8호에 따른 무허가건물로 인정받을 수 없습니다.

건축법 제정(1962년 1월20일) 이전 건축된 무허가 건물은 제53조제8호에 따른 무주택으로 볼 수 있는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조제8호는 종전의 건축법에 따라 허가를 받지 않고 건축한 적법한 무허가 건축물을 무주택으로 인정하는 규정으로 건축법 제정(1962년 1월20일 이전) 이전에 건축된 건축물은 적법여부에 대한 판단이 불가한바, 제53조제8호에 따른 무주택으로 인정이 가능할 것입니다.

 ※ 다만, 해당 주택이 건축법 제정 이전에 건축된 건축물이라는 사실이 공적인 서류를 통해 확인이 가능한 경우에만 인정 가능

 

소형, 저가주택등을 1호 또는 1세대만을 소유한 세대에 속한 사람으로서 제28조에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우

소형 저가주택등이란?
「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7의3호에 의하면 “소형, 저가주택등'이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 가격이 8천만원(수도권은 1억3천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말합니다.

 

소형 저가주택 인정을 위한 전용면적 산정 방법
소형 저가주택 인정을 위한 전용면적 판단은 주택법 시행규칙 제2조의 주거전용면적 산정방법에 따라 산정하고 있습니다.

「주택법 시행규칙」 제2조(주거전용면적의 산정방법)에 의하면 「주택법」(이하 “법”이라한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적 (주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다.이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1. 단독주택의 경우 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고 - 차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적, 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.

2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적, 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적
나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적

소형 저가주택 인정을 위한 주택공시가격 산정 기준
소형 저가주택등의 가격은 다음의 구분에 따라 산정한다.(「주택공급에 관한 규칙 [별표1] 제1호가목2) 다만, 2007년 9월 1일 전에 주택을 처분한 경우에는 2007년 9월 1일전에 공시된 주택공시가격 중 2007년 9월 1일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따른다.
가) 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우: 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격
나) 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우: 처분일 이전에 공시된 주택공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격
다) 분양권등의 경우: 공급계약서의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외한다)

 

과거 일시적으로 주택공시가격이 1억3천만원을 초과하였으나, 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 최근에 공시된 주택공시가격이 1억3천만원 이하인 경우 소형저가주택 인정 여부
입주자모집공고일 현재까지 소유하고 있는 소형저가주택의 경우, 주택공시가격이 과거에 기준금액(수도권 1억3천만워)을 초과한 적이 있더라도 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 가격이 기준금액을 초과하지 않는 경우 해당 주택을 소유하고 있던기간 전체를 무주택기간으로 인정받을 수 있습니다.

 

※ 입주자모집공고일에 가장 가까운 날은 공고일 이전에 공시된 주택가격 중 공고일에 가장 가까운 날을 의미(공고일 이후 주택공시가격 미포함)

반대로 지금까지 주택공시가격이 한 번도 기준금액을 초과한 적이 없다 하더라도, 가장 최근 주택공시가격이 기준금액을 초과하는 경우 해당 주택을 소유하고 있던 전체 기간을 유주택으로 판단하여야 합니다.

개별 공시가격이 없는 경우 소형저가주택 판정을 위한 주택공시가격 판단기준
공부상 용도가 주택으로 등재되어 있으나, 주택공시가격이 공시되지 아니한 경우 소형저가주택 판정을 위한 주택공시가격 판단기준은 아래와 같습니다.

▶ 건물가격 : 건축물 시가표준액 적용(wetax.go.kr 사이트 홈)지방세정보 시가표준액 조회 건축물시가표준액조회) 참고

▶  토지가격 : 토지면적에 개별공시지가를 곱하여 산정
   ※ 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 고시 또는 공시된 가격을 적용

주택공시가격의 경우 토지 및 건물을 포함한 일괄가격이므로, 건물가격과 토지가격을 합한 금액을 적용하여야 하는 점 유의하여 주시기 바랍니다. 참고로, 건축물대장 및 등기사항증명서가 존재하지 않는 무허가주택은 공급규칙 제53조 제9호에 따른 소형저가주택으로 인정받을 수 없습니다.

주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우 소형 저가주택 판단방법
「주택공급에 관한 규칙」 제53조에 따른 주택소유 여부는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우에도 주택을 소유한 것으로 판단하고 있습니다. 따라서 주택의 공유지분을 소유하고 있더라도 주택의 전체 면적 및 주택공시가격을 기준으로 소형저가주택 해당여부를 판단하여야 합니다.

다만 다가구 주택의 공유지분을 소유하고 있고, 소유한 면적이 출입문으로 별도의 공간이 분리되어 있어 단독거주가 가능한 경우에 한하여 예외적으로 공유지분 만큼의 면적으로 산정이 가능합니다. 이 경우 소형저가주택 적용여부를 위한 주택공시가격은 (다가구주택 소유면적 / 전체면적) * 공시가격으로 산정하여야 합니다.

공공주택, 또는 민영주택 특별공급 시 제53조제9호 적용여부
「주택공급에 관한 규칙」 제53조제9호의 소형저가주택 무주택 인정 기준 규정은 제28조(민영주택의 일반공급)에 따라 주택의 공급을 신청하는 경우에만 적용된다고 규정하고 있는바, 국민주택(공공주택 포함) 일반·특별공급, 민영주택 특별공급 신청 시에는 적용되지 않습니다.

동일 세대 내에서 소형 저가주택 2주택을 소유하고 있는 경우 무주택 인정 여부
소형 저가주택의 무주택 인정 기준 규정은 동일 세대 내에서 소형 저가주택을 1호, 또는 1세대만을 소유하고 있는 경우 적용이 가능한바, 동일 세대 내에서 2주택을 소유한 경우 소형저가주택은 무주택으로 인정되지 않습니다.

이 경우 기존 1주택을 매도하여 소형저가주택 1주택만을 소유하게 된 시점부터 제53조 제9호가 적용되어 무주택으로 인정이 가능합니다.

 

입주자모집공고일 현재 동일 세대 내에서 소형 저가주택 1주택 이외에, 무주택으로 인정이 되는 제53조 각 호의 주택을 소유하고 있는 경우 무주택 인정여부

입주자모집공고일 현재 소형저가주택 또는 제53조 각 호의 주택을 기 처분한 경우

(1) 입주자모집공고일 현재 소형저가주택 기 매각 + 제53조 각 호(5호 제외) 기 매각
 ▶ 입주자모집공고일 현재 무주택 인정, 소형저가주택 및 제53조 각 호(5호 제외)의 주택을 보유한 기간은 모두 무주택기간으로 산정 가능
(2) 입주자모집공고일 현재 소형저가주택 기 매각 + 제53조 각 호(5호 제외) 보유
 ▶ 입주자모집공고일 현재 무주택 인정, 소형저가주택 및 제53조 각 호(5호 제외)의 주택을 보유한 기간은 모두 무주택기간으로 산정 가능
(3) 입주자모집공고일 현재 소형저가주택 보유 + 제53조 각 호(5호 제외) 기 매각
 ▶ 입주자모집공고일 현재 무주택 인정, 소형저가주택 및 제53조 각 호(5호 제외)의 주택을 보유한 기간은 모두 무주택기간으로 산정 가능
(4) 입주자모집공고일 현재 소형저가주택 보유 + 제53조제5호 기 매각
 ▶ 입주자모집공고일 현재 무주택 인정, 무주택기간은 제53조제5호의 주택을 처분한시점부터 산정

 

 

미분양, 미계약 분양권

제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다)

「주택공급에 관한 규칙」 제53조제10호에 따르면 “입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우에는 주택소유로 보지 않는다고 규정하고 있는데 미계약분이 미분양 된 때에도 해당하는지?
「주택공급에 관한 규칙」 제53조제10호에 따르면 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외)에는 주택을 소유한 것으로 보지 않습니다.

따라서, 공급규칙 제27조제5항 및 제28조제10항제1호에 의해 2순위까지 공급하였으나 해당 주택형의 공급물량보다 청약신청자가 적어 경쟁이 발생하지 않은 경우, 잔여(미분양, 미계약) 주택을 선착순으로 공급받았다면 해당 분양권은 청약 시 주택을 소유한 것으로 보지 않으며, 최초 당첨자의 존재(미계약) 여부는 주택소유여부 판단에 영향을 미치지 않습니다.

다만, 경쟁이 발생하지 않은 주택의 정당당첨자가 동호수 확인 후 계약을 포기하고 동일 단지의 다른 동호수를 선착순으로 계약을 체결한 경우에는 주택을 소유한 것으로 보아야 할 것입니다.

세부적인 분양권 주택소유여부 판단에 대해서는 다음의 예시를 참고하시기 바랍니다.

 

무주택으로 인정되는 미분양 분양권 소명 방법
미분양 분양권이라 하더라도 분양권 계약을 체결하는 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 의무적으로 신고함에 따라 주택소유여부 검색 시 조회가 될 수 있으나, 해당 주택이 미분양 분양권이라는 것을 소명하여 무주택으로 인정받을 수 있습니다.('18.2월 이후 최근 5년간의 분양정보/경쟁률 조회 가능)

미분양 분양권이라는 것에 대한 확인은 해당 주택단지를 공급한 사업주체로부터 받아야 하나, 해당 주택의 미분양여부는 한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr) 홈페이지에서 아파트/분양정보 경쟁률 확인에서 최근 5년간('18.2월 이후) 분양된 주택의 분양정보 및 주택형별 경쟁률을 확인할 수 있습니다.

또한, 미분양된 분양권이라 하더라도 해당 분양권을 선착순으로 최초공급받은 경우가 아닌 분양권 매수자는 무주택으로 인정되지 않으며, 미분양 분양권의 최초계약 여부는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고된 분양권의 실거래 신고서를 제출받아 사업주체와의 최초계약 여부 및 사인간 전매여부를 확인할 수 있습니다.

미분양 분양권의 경우 언제까지 무주택으로 인정이 가능한지?
미분양 분양권이라 하더라도 분양권 상태에서만 무주택으로 인정이 가능하며, 이후 주택이 준공되어 잔금을 납부한 날부터 주택을 소유한 것으로 보아야 합니다.

도시형 생활주택이 미분양되어 선착순으로 공급받은 경우에도 무주택으로 인정받을 수 있는지?
주택공급에 관한 규칙 제53조 제10호에 의하면 제27조 제5항 및 제28조 제10항제1호에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택을 선착순의 방법으로 공급받아 분양권등을 소유하고 있는 경우(해당 분양권등을 매수한 사람은 제외한다) 분양권을 주택으로 보지 않고 있습니다.

 

그러나 도시형 생활주택 공급 시에는 「주택공급에 관한 규칙」 제3조 제2항 제9호에 따라 제15조, 제16조, 제18조, 제19조 제1항, 제20조부터 제22조까지, 제32조 제1항 및 제59조가 적용되고, 제27조 및 제28조는 적용되지 않음에 따라 미분양된 도시형 생활주택을 선착순으로 분양한다 하더라도 공급규칙 제53조제10호가 적용되는 미분양 분양권으로 볼 수 없습니다.

 

지금까지 예외적 무주택 인정 기준에 대해 설명드렸으며, 끝까지 읽어주신 분이 계셨다면 진심으로 감사말씀드립니다. 반드시 아파트에 당첨되셔서 대박나시길 기원합니다.

 

 

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