[주택청약 총정리] 미분양 주택 공급 방법

2020년 하반기에는 어떤 주식이라도 상장을 하면 첫날 상한가를 갔습니다. 최근 1년 동안 코스피에서 하한가를 기록한 주식도 거의 없죠. 최근 부동산 시장이 이와 비슷해 보입니다. 수도권은 말할 것도 없고 지방에서 분양하는 웬만한 주택청약에서 미분양 사례를 찾아보기 합듭니다.

 

 

하지만 부동산 시장이 늘 화황이거나 상승하지만은 않죠. 정부에서 급등하는 집값을 잡기 위해 아파트 담보대출 규제를 하거나 공급과잉의 신호가 온다면 청약의 열기는 식어가고 미분양되는 아파트는 분명히 발생합니다.

 

오늘 포스팅에서는 미분양 주택의 입주자 선정을 위한 모집공고와 전월세를 거쳐 분양하는 절차에 대해 설명드릴 예정이며, 이 글이 처음이시라면 아래 메인글 돌아가기를 통해 주택청약에 관한 여러 가지 정보를 보실 수 있습니다.

 

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미분양 예상 시 정당계약 이전 입주자 모집

아파트 공급물량보다 청약 신청자수가 적어서 그대로 두면 미분양이 예상될 때가 있습니다. 이 경우에는 여러 가지 상황에 따른 해석이 있지만, 원칙적으로 당첨자의 정당계약이 종료되기 전에는 당첨자의 동호수가 지정되지 않은 주택에 대해서 사전 분양은 불가능합니다.

 

다만, 이 경우라도 전산관리지정기관에 의뢰하여 성년자를 대상으로 인터넷 접수 절차를 이용하여 입주자를 모집하고, 추첨 방식으로 입주자를 선정하는 것은 가능합니다.

 

그럴 일은 없겠지만, 일반공급 및 특별공급으로 청약을 신청하는 사람이 0건인 경우, 청약접수일 이후 절차를 생략하고 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있습니다.

 

 

준공 때까지 미분양 일 때

아파트 분양 후 준공 때가 다 되었는데 미분양 물건이 남았는데, 시간이 지나 주변시세가 변동되었다면 해당 아파트 가격결정은 어떻게 될까 궁금했습니다. 

 

이 경우라면 장시간 분양이 되지 않았기에 사업주체가 보존등기를 쳐놓은 상태라 가격을 올려 판매한다면, 사업주체의 추가 수익이 되기에 사업주체는 올리려 하고, 주택을 구입하는 소비자 입장에서는 분양가 이하로 사고 싶을 텐데 말이죠.

 

사업주체가 보존등기 친 해당 아파트는 주변 시세가 올랐다고 하여 가격을 임의로 올려 판매할 수 없습니다. 분양가 또는 그 이하로만 판매가 가능하죠.

 

다만, 분양가보다 올려서 판매할 수 있는 방법도 있는데요. 이때는 반드시 인허가 관청으로부터 모집공고 변경 승인을 받아서 승인받은 가격으로 판매할 수 있습니다. 또한, 기존 입주자 모집 승인절차 등을 통해 승인되고 대외적으로 공개된 분양 가격을 변경하는 것은 당초 승인받은 내용에 중대한 변경사항이 있는 경우에 한정되기에 그리 쉽지만은 않습니다.

 

 

장기 미분양으로 2년 이상 임대 후 분양 시

사업주체는 미분양 물건에 대해서 우선 임대로 돌려 활용할 수 있고 이후 분양을 하는 방법을 택할 수 있습니다. 이 경우 임대 세입자 모집방법과 임대 종료 후 분양 시 모집방법은 어떻게 될까요?

 

미분양 주택에 대해서 사용검사 후 전월세를 거쳐 분양하고자 하는 경우에도 최초로 전월세 공급 시 국토교통부령으로 정하는 절차와 방법에 따라 입주자 모집 승인권자로부터 입주자 모집 승인을 받아 공개적인 방법으로 입주자를 선정, 전월세 공급하여야 합니다. 임대라고 해서 사업주체 임의로 임대를 놓을 수 없는 거죠.

임대 종료 후 분양 시 기존 세입자가 분양을 받고자 하는 경우는 퇴거하지 않아도 되지만, 그 외 분양 의사가 없는 세대는 전부 주택에서 퇴거시킨 후 입주자 모집공고 승인을 받아 공급해야 합니다. 따라서 퇴거하지 못한 세대가 1세대라도 있다면 입주자 모집공고를 승인받을 수 없습니다. 또한, 입주자 모집고를 승인받으면 선착순의 방법으로 선정할 수 있습니다.

 

 

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